47.5万东方雨虹脱掉了40亿“马甲”？

信息来源：www.sczlxh.com 作者：欧亿体育 发布时间：2023-11-24 16:54:07

曾经的马甲“防水哥”沦落到做“马甲”换生意了吗 ？

作者 | 蒲肃 武丽娟。

来源 | 债市观察。虹脱

东方雨虹一度市值千亿(002271.SZ）疑似“身穿马甲”、掉亿对代金主征地的马甲猜测取得了新的进展 
。

11月16日，虹脱东方雨虹宣布 
，掉亿此前40亿元拍卖获得的马甲地块，以47.5万元转让该地块建设主体公司股权。虹脱

一个月前的掉亿10月18日，东方雨虹全资子公司——北京虹溪房地产有限公司(以下简称“虹溪房地产”)以40.135亿元的马甲价格获得北京市丰台区南苑棚户区改造一期项目A地块东区R2二级住宅用地，土地面积约3.41万m²。虹脱

随后，掉亿东方雨虹成立了全资子公司北京虹丰房地产有限公司（以下简称“虹丰房地产”）作为土地建设的马甲主要公司。

当时 ，虹脱市场讨论了这件事，掉亿因为东方雨虹没有土地开发经验 ，突然40亿元进入土地拍卖市场真的令人惊讶，业内人士猜测或为其他企业征地 。

“马甲”坐实了吗？

如今
，随着东方雨虹出让上述地块公司股权
，接手的金主也开始浮出水面。

根据公告
，东方雨虹旗下的彩虹房地产计划将彩虹房地产95%的股权转让给苏州竹辉工业有限公司(以下简称“苏州竹辉”)，转让价格为47.50万元 。交易完成后 ，虹曦置业将持有虹丰置业5%的股权，苏州竹辉将持有虹丰置业95%的股权 。

资料来源 ：企业公告。

公司股权转让47.5万元，价值地块40亿元，是因为虹丰地产2023年10月31日账面净资产仅50万元 ，实际净资产95%作为最终股权转让价格
，因此为47.50万元。

根据企业调查数据，苏州竹辉四位高管刘慧明、杨志宇 、李涛
、戴超均在中海房地产公司担任重要职务 ，这使得外界对接管者为中海的猜测基本牢固 。

其中 ，苏州竹辉法人  、董事长刘慧明也担任中海房地产公司董事长 、董事等重要职务，包括青岛海辉方达房地产有限公司董事、中海海纳（苏州）房地产有限公司董事长、中海发展（上海）有限公司董事长等。

此外
，苏州竹辉董事兼总经理杨志宇也在中海房地产（苏州）有限公司、中海海纳（苏州）房地产有限公司担任重要职务。

据债券市场观察 ，东方雨虹拍卖上述丰台地块时 ，华润置地 、中铁建设、京能、首开、中海、天恒、城建等七家企业也参与拍卖。

上述地块条件相对较好，吸引了许多房地产企业积极投标。当时，仅10分钟和28轮投标就达到了该地块的地价上限，然后转入彩票环节。以上7家房地产企业参与抽奖，东方雨虹终于幸运拿地了。

很明显 ，“马甲”拿地不公平，但两家公司是否在“赛前”已经达成协议，很难定义。

值得注意的是
，东方雨虹参与土地拍卖的子公司北京虹溪房地产有限公司成立于2023年3月1日，营业执照范围为“房地产开发经营” 。子公司征地后成立的建设主体公司虹峰房地产认购注册资本42亿元 ，但实际缴纳注册资本仅50万元 ，因此，在转让公司95%股权时，协议金额仅为47.5万元。

前后梳理 ，这一步步的设计，使得转让地块的过程特别简单。

那么，中海会支付40亿土地款吗 ？截至发稿时 ，中海尚未公开回复。

账面资金缩水60% ，“防水兄弟”股权激励能实现吗 ？

东方雨虹成立近30年，在防水涂料行业处于领先地位 。它在业内被称为“防水兄弟”。由于参与了北京水立方、鸟巢 、奥运村等重点工程项目，积累了品牌认知度，在14年内市值上涨近300倍，总市值上千亿
。

如今，防水兄弟冒着“马甲拿地”的风险 ，争取客户的长期合作。为什么
？要知道 ，东方雨虹早在获得上述地块时就提到，“计划通过土地资源合作与客户建立长期稳定深入的业务合作关系 。” 
。

看看东方雨虹目前的经营状况，也许能了解一二。

截至2023年第三季度末，东方雨虹三大现金流均为负，其中经营性现金流量为47亿元，期末现金及现金等价物余额仅为32.72亿元，较2022年底缩水近65亿元，大幅下降66.41% 。

来源：企业预警通数据。

此外，东方雨虹的应收账款高达151亿元。事实上，自2022年6月30日以来，东方雨虹每季度的应收账款已超过100亿元 。

高应收账款也让投资者担心是否会有坏账和减值风险。对此，东方雨虹董事会秘书回应投资者，“公司应收账款综合账龄较短，坏账损失的可能性较低”。

此外，东方雨虹货币资金仅41.63亿元 ，2022年底还有105.4亿元
，缩水超过60%。但短期贷款和一年内到期的非流动负债有56.52亿元。

2021年，为解决资金问题 ，东方雨虹推出员工持股计划  ，共有1411人参与 ，筹集自有资金13.8亿元 ，公司还增加了1倍杠杆，通过海通证券融资27.6亿元购买4947万股，成交价格为2021年3月26日收盘价的历史高点之一 50元/股附近。员工持股计划，约1/3的股份来自李卫国 ，通过大宗交易以53.79元/股卖给员工1500万股 ，价值超过8亿元。

但当年的“股权激励”现在面临着亏损的风险 。

此前，公司实际控制人李卫国承诺，在年化利率低于8%时，为参与本次员工持股计划的员工提供全面补偿和相应补偿
。员工持股计划的平均成本约为55.78元/股，而公司目前的股价低于2021年6月初的高点 。

近一个月来，东方雨虹股价持续下跌
，11月17日收盘价仅为22.5元 ，较今年高点下跌近50%，今年市值蒸发超过200亿元。与两年前的历史高点相比 ，市值从1600亿元下降到578亿元，缩水了数千亿元。

目前，员工持股计划仍有2000多万股
，当时总交易金额为 27.59亿。粗略估计，这部分员工持股计划股价下跌58.8% ，微博上也建立了“东方雨虹1400多名员工浮亏超过15亿”的相关话题 。

来源：微博。

“常德首富”李卫国财富缩水85亿，计划发债融资20亿 。

东方雨虹董事长李卫国出生于湖南省常德市桃园县。大学毕业后 ，他被分配到长沙县职业技术中学担任教师。1992年，他被调到湖南省统计局 ，拿到了“铁饭碗”。

1995年 ，李卫国提交辞呈投身商海。经过20多年的发展 ，东方雨虹在防水领域蓬勃发展。李卫国和东方雨虹出现在鸟巢 、水立方 、大兴机场、港珠澳大桥、京张铁路等国家重大基础设施项目背后。

由于大型基础设施红利 ，东方雨虹于2008年成功登陆资本市场 ，并一路大规模扩张 。自2008年上市以来
，其收入和净利润连续14年保持增长。从2008年到2021年，东方雨虹的总资产从6.6亿元飙升至497.33亿元 。

特别是2017年至2019年 ，东方雨虹年收入增长超过30亿元，2019年超过40亿元 ，确立了国内防水涂料的领先地位。

在2022年的“胡润百富榜”中，李卫国以255亿元的财富排名第207位，成为防水行业首富
。这是李卫国在2009年至2011年 、2013年至2022年首次登上“胡润百富榜” 。

但在2021年的榜单中，李卫国以340亿元的财富排名第175位
。与2021年相比 ，2022年李卫国个人财富缩水85亿元 ，排名下降32位 。

去年，已经退出幕后的东方雨虹创始人回归，在2022年业绩发布会上，李卫国提出了“2022年收入400亿元的企业目标”。面对投资者的提问，他们表示自信。

但受房地产行业低迷等因素影响，东方雨虹的表现也受到影响 。2022年
，东方雨虹的收入和净利润在上市后首次下降，净利润几乎减半 。年总收入312.44亿元
，同比下降2.26%；归母净利润21.2亿元 ，同比下降49.57%。

来源：Wind。

湘松资本执行董事沈萌认为
 ，东方雨虹属于房地产开发行业的配套下游产业。当房地产开发投资销售数据大幅下降时 ，必然会导致东方雨虹等下游产业业绩不佳。

随着部分房地产企业出现财务资金链问题，建材行业也面临着较大的坏账风险 。东方雨虹在下游需求急剧下降的同时，也面临着账款难以退还的问题 。近三年应收账款持续增长，2020-2022年分别为61.01亿元、87.64亿元 、108.79亿元 ，同比增长8.26%、43.64%、24.13% 。

今年上半年 ，东方雨虹的应收账款占营收的81.18%左右，占营运资产的44.82%
，占总资产的27.76%左右。

东方雨虹的业绩在今年前三季度略有改善，实现营业收入约253.6亿元 ，同比增长8.48% 。归母净利润约23.53亿元，同比增长42.22% 。但应收账款仍然很高，前三季度应收账款高达151亿元  。

建筑材料行业往往更依赖房地产开发商，更容易出现应收账款高等问题。

但半年报显示，应收账款的关联方多为建材公司。东方雨虹还多次在互动平台上披露  ，公司与恒大、融创、碧桂园无大额债权债务关系 。

面对超过100亿元的应收账款 ，东方雨虹选择发行票据
。今年6月 ，公司宣布发行2023年应收账款资产支持票据，总发行规模不超过20亿元。此外
，坏账准备对应收账款的比例不到10%，坏账准备总额约为3.38亿元。

沈孟认为，目前房地产市场只是供给侧的政策调整，需求侧仍然低迷 ，防水业务并没有完全摆脱需求低迷的局面，大面积房地产开发商陷入金融危机，将进一步给其现金流的安全带来压力。

凭借40亿土地资源，“防水一哥”能换取多少业务 ？我们继续关注欢迎在评论区留言讨论 。